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郑东新区:真正的“鬼城”逆袭

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发表于 2015-4-9 04:39:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
[b]郑东新区:真正的“鬼城”逆袭 [/b][i]2015-03-04[/i] 新土地规划人 新土地规划人 [b]新土地规划人[/b] [img][/img] [align=left]微信号 newlandplanning [/align][align=left]功能介绍 大时代背景下的规划与思考。  关注行业前沿,提供规划资讯,解读政策文件,分享案例参考,助力城市发展。  从事城市规划、建筑设计、景观园林、市政工程设计、旅游规划的设计机构。 [/align]


[align=left] 0?wxfrom=5.jpg
[/align][align=left]
[/align][align=left]自2003年到现在的十多年,郑东新区从草图走入现实,从芦苇遍地到高楼林立,也从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”,成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区。[/align][align=left]
[/align][align=left][b]郑东新区的逆袭,在鬼城、空城日渐增多的当下,颇具典型意义。[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=center][b]回应质疑[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=left]在郑州,以南北向的中州大道为界,不仅是新老城区的分界线,也是房价的分水岭。[/align][align=left]
[/align][align=left]中州大道西侧,是郑州市老城区,每平方米房价大多在1万元以下。中州大道的东侧,即郑东新区,这里已经很难再找到1.5万元以下的房子。[/align][align=left] 
[/align][align=center][font=宋体][size=16px] 0?wxfrom=5.jpg
[/size][/font][/align]
[align=left]入住郑东新区几乎是一种社会地位的象征。这意味着更高的个人收入水平、更好的生态环境、更完善的基础设施。当然,还有大把的金融机构和世界五百强公司,在河南这个农业大省,这意味着更好的就业机会。[/align][align=left]
[/align][align=left][b]一个城区是不是有人气,要看学校好不好。[/b][/align][align=left]郑东新区成立后,在全省范围内招聘老师,目前除去大学,新区的老师多达3000人,共有70余所公办中小学、幼儿园建成招生,在校学生超过5万人。[/align][align=left]  [/align][align=left]2003年郑东新区的建设正式起步,到现今只有12年时间。这期间,郑东新区亲历过太多外界的质疑,[b]其中2009年到2013年期间,质疑声最盛,也曾被一些媒体称为“中国最大鬼城”。[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=left]面对质疑,郑东新区现在成绩出来了,可以说整个河南最好的新城,应该就是郑东新区了。[/align][align=left]
[/align][align=left]郑东新区管委会提供的数据显示,2014年,郑东新区全口径税收完成135.8亿元,同比增长14.5%,其中公共财政预算收入、地方税收收入、新增固定资产投资规模,三项数据均位列郑州市第一。[/align][align=left]
[/align][align=left][b]曾经,对鬼城有这样一条评价标准:[/b][/align][align=left]凡是100平方公里的城市建成区,每一平方公里在5000人以下,也就是100平方公里的空间50万人以下的,一定是空城、鬼城,闭着眼睛都可以这么判断。[/align][align=left]合理的数据是一平方公里1万人,100平方公里就是100万。[/align][align=left]
[/align][align=left]截至2013年底,郑东新区100平方公里左右的建成区内,共有人口103万,在郑州市16个县区中,仅次于金水区。[/align][align=left]
[/align][align=left]而在郑东新区建设之前,该区域的总人口也不过5万人。[/align][align=left]
[/align][align=center][b]一张蓝图绘到底[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=left][b]借势,是郑东新区得以崛起的关键之一。[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=left]2000年前后,河南省的城镇化率排在全国倒数后两位,随后提出的郑东新区,算是恰逢其时。中国彼时的城镇化率不过30%,而河南作为全国第一人口大省,与全国水平相比还差上10个百分点左右。[/align][align=left]
[/align][align=left]同年6月28日,时任河南省长的李克强在郑州市调研时指出:一定要增强郑州中心城市功能,加快全省城市化进程。三个月后,他提出要加快开发郑东新区,以进一步扩大城市规模,拉大城市框架,培育新的经济增长点。[/align][align=left][b]李克强明确提出两句话,郑东新区的规划建设要高起点、大手笔。[/b][/align][align=left]
[/align][align=center][font=宋体][size=16px] 0?wxfrom=5.jpg
[/size][/font][/align][font=宋体][size=16px]
[/size][/font]
[align=left]什么是高起点、大手笔呢?郑州市干脆国际招标。[/align][align=left]2001年8月,郑东新区开始对外征集方案。之后,黑川纪章的概念规划方案获得建设部评审组国内外权威专家的多数投票,最终入围。[/align][align=left]
[/align][align=left]郑东新区规划之初,李克强即提出,城市发展要一张蓝图绘到底,规划方案形成后,可以通过法律程序固定下来,在建设过程中,一定要服从规划,任何单位和个人都不能自行其是。[/align][align=left]
[/align][align=left]规划方案通过后,郑州市人大常委会通过决议,以地方法规形式对规划方案进行确认,并报国务院备案,以法律形式确保郑东新区的建设能够一张蓝图绘到底。[/align][align=left]
[/align][align=left][b]郑东新区的成绩,就是严格按照规划来建设。[/b][/align][align=left][b]
[/b][/align][align=left]郑东新区的规划建设工作,技术上未遇到太多难题,而部分权力部门试图突破规划,让规划部门感觉棘手,但是不管是省长,还是后来的三任市委书记,面对这种问题都是一句话,“按规划执行”。[/align]

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 楼主| 发表于 2015-4-9 04:40:47 | 显示全部楼层
[align=center][b]从政府到市场[/b][/align]
[align=left]规划只是一张美好的蓝图,从蓝图走入现实,起步之艰难在所难免。[/align]
[align=left]12年前的郑东新区就是一张白纸,基础设施严重匮乏。郑州市政府只得通过土地滚动开发的形式,以财政担保和土地抵押,向金融机构融资。[/align]
[align=left]另外,政府还采取一些行政性强制手段,比如,控制老城区的新建项目,凡是新开发的项目到东区来,高层建筑超过一百米的,到东区来。[/align]
[align=left]在一块150平方公里的空地上再造一座城市,投资力度如此之大,不可能完全依靠行政主导,李克所强调——[b]郑东新区以市场运作为主,政府只在基础设施上投资。[/b][/align]
[align=left][b]投资信心的树立,还是源于外部。[/b][/align]
[align=left]那些最早来郑东新区投资的外地开发商,他们经历过上海、杭州等城区从无到有的发展阶段,对郑东新区的出色规划和它在中原地区的区域优势,都有一定的研判能力和乐观前瞻。同时便宜的地价(当时每亩地几十万元)也吸引着开发商。[/align]
[align=left]那些外地开发商过硬的产品质量和品牌影响力,逐步把信心向外传导,更多的资本开始流入郑东新区。[/align]
[align=left]作为河南省省会,郑州市的发展势头没有让这些投资者失望。郑州市GDP在2012年突破5000亿元,2013年突破6000亿元,位列全国300个地级以上城市第19位。而整个河南的GDP总量已经跃升至全国第五、中部第一。[/align]
[align=left]同时,正处城镇化快速发展阶段的河南,也为郑东新区提供了可观的人口净流入。[/align]
[align=left]数据显示,郑州市区流动人口300多万,且每年以25%的速度递增,城区人口密度仅次于广州,居全国第二。而当前城镇化水平不足45%的河南,约有1600多万人口,是处于半城市化状态的农村籍市民,这些都将是郑州做大的人口红利。[/align]
[align=left]随着城市规模的成长,郑州市尤其是郑东新区的房价,也开始从每平方米2000多元,蹿升至每平方米1.5万元以上。[/align]
[align=left]而郑东新区的行政之手也早已转换角色,以房地产开发为例,现在是各方争抢着竞拍土地。政府就制定一个土地基准价,只负责为各方打造一个公正、公平、公开的平台,剩下的交给市场。[/align]

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 楼主| 发表于 2015-4-9 04:41:01 | 显示全部楼层
[align=center][b]新挑战[/b][/align]
[align=left]房地产一直是郑东新区主要的发展引擎,一度占据着财政收入的70%以上,同时也是郑东新区人口净流入的主要驱动力,这种模式的不可持续性可以预见。因此,郑东新区的产业培育也在同步进行。[/align]
[align=left]2008年前后,郑东新区的产业定位为8个方向,其中金融业尤为重要。[/align][align=left]2011年,《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设,适时申请开展电子商务国际结算业务”。[/align]
[align=left]这是国务院层面首次将郑东新区和金融的关系提了出来,我们将此理解为国家战略,因此也将郑东新区定位为中原经济区的金融中心。[/align]
[align=left]从金融业在郑东新区财政收入的占比来看,2012年是5%,2013年是15%,2014年将近20%,目前金融业在全区GDP占比达到一半左右。[/align]
[align=left]以占地138亩的民生银行战略研发服务基地为例,该项目将为郑东新区带来一万个就业岗位,相当于郑东新区目前金融从业岗位的一半左右。去年6月24日,中国民生银行与郑州市就这一合作项目达成合作。[/align]
[align=left]目前郑东新区已累计入驻各类金融机构226家。[/align]
[align=left][b]金融机构与郑东新区之间,本就是一个双向选择的过程,[/b][b]并非强行聚集而成,其中原因是多方面的:[/b][/align][align=left]其一是前面提到的国家战略和产城发展的定位;[/align][align=left]其二是区位优势,距离老城区仅隔一条中州大道,而且区内有高铁站,交通出行便利;[/align][align=left]其三是河南本身经济实力较强,并且拥有中原经济区这么一个广阔的发展腹地。
[/align]
[align=left]现在,郑州市的金融机构很多在努力往郑东新区搬,但土地资源却是不可再生的,尤其是在CBD这片。因此,新区进一步细化规定,金融机构省级以上的分支才可以过来拍地,这样新区进入的门槛更高了。[/align]
[align=center][b]郑东新区“咸鱼翻身”的三个原因[/b][/align]
[align=left][b]一、[/b][b]郑州是一个有明显人口增量的城市[/b][/align]
[align=left]统计数据表明,在2008年到2013年之间,中国人口增长超过20%的较大城市有11个(图表中单位为万人):[/align]
[table]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][color=white][font=宋体][size=16px]城市[/size][/font][/color][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][b][color=white][font=宋体][size=16px]2008[/size][/font][/color][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][b][color=white][font=宋体][size=16px]2013[/size][/font][/color][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][b][color=white][font=宋体][size=16px]增减幅度[/size][/font][/color][/b][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]厦门[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]17.6[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]24.1[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+37%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]上海[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]59.1[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]79.3[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+34%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]廊坊[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]26.4[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]34.3[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+30%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]东莞[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]52.9[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]65.9[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+24.7%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]深圳[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]58.6[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]73.0[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+24.6%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]苏州[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]35.5[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]44.0[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+24%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]郑州[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]56.9[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]70.5[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+23.9%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]北京[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]66.0[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]78.9[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+19.5%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]长沙[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]39.5[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]45.8[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+15.9%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]泉州[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]53.2[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]61.4[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+15.4%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[tr][td=142][align=left][align=center][b][font=宋体][size=16px]南京[/size][/font][/b][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]28.6[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]32.1[/size][/font][/align][/align][/td][td=142][align=left][align=center][font=宋体][size=16px]+12.2%[/size][/font][/align][/align][/td][/tr]
[/table]
[align=left]过去几年,郑州人口增长达到了33%以上。与郑州形成巨大反差的是,河南绝大多数地级市处于人口极度流失之中。在过去几年,只有新乡、济源、洛阳等少数城市缓慢增长。其他多数城市,都呈现人口严重流失现象。[/align]
[align=left]所以,郑东新区的成功至少在河南省内是唯一的。[/align]
[align=left][b]二、郑东新区是紧靠传统市区规划的一个新区,基本上是无缝连接,传统市区的资源向这里转移,没有多少障碍[/b][/align]
[align=left]从我国城市发展史看,很少有远离传统市中心而轻易获得成功的。上海开发浦东,深圳开发福田中心区,都跟郑东新区一样,紧靠传统中心区,但仍然花费了很长时间。[/align]
[align=left]国内现在很多财力单薄、人口增量有限(甚至流失)的中小城市,纷纷借助开发区或者高铁站搞新城,旧城又无法放弃,这其实是稀释自己有限的资源。[/align]
[align=left][b]三、郑州是人口大省、经济大省的省会,省内没有强有力的竞争对手,能调动的资源比较多[/b][/align][color=rgb(227,108,9)][font=宋体][size=16px]
[/size][/font][/color][color=rgb(62,62,62)][backcolor=rgb(255,255,255)][font=宋体][size=15px]省会城市,可以理所当然集中全省最好的资源,郑东新区的发展也在情理之中。[/size][/font][/backcolor][/color]
[color=rgb(62,62,62)][backcolor=rgb(255,255,255)][font=宋体][size=15px]
[/size][/font][/backcolor][/color]
[color=rgb(192,0,0)][font=宋体][size=15px]2012年底,郑东新区规划控制扩大至370平方公里,比当初设计稿笔下的郑东新区,多出220平方公里。显然,这对郑东新区的产城融合又提出了新的挑战。[/size][/font][/color]
[font=宋体][size=16px]
[/size][/font]
[align=center][font=宋体][size=16px] 0?wxfrom=5.jpg
[/size][/font][/align]
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